佐山税理士事務所～税理士便り～

空き家売却の特別控除とDIY賃貸借

■空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除

近年、日本各地で空き家の増加が社会問題となっています。人口減少や高齢化、都市部への人口集中などを背景に、地方や郊外を中心に使われなくなった住宅が増え、放置された空き家が目立つようになっています。これらの空き家は、治安や景観の悪化、さらには災害時の倒壊リスクなど、地域社会にさまざまな悪影響を及ぼす懸念が指摘されています

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こうした空き家問題への対策の一つとして、税制面から空き家の流通や活用を促進するために設けられているのが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。この制度は、相続などで取得した空き家を一定の条件のもとで売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという大きなメリットがあります

。もともとは平成31年（2019年）12月31日までの時限措置でしたが、税制改正により適用期間が延長され、現在は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象となっています

。また、適用要件も拡充され、より多くのケースで活用できるようになりました。

■要件と新要素

この3,000万円特別控除を受けるためには、いくつかの細かな条件を満たす必要があります。まず、対象となる家屋やその敷地については、以下のような基準が設けられています。

• (1) 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること

• (2) 区分所有建物登記（マンションなど）がされている建物でないこと

• (3) 相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと

さらに、特別控除を受けるためには次のような要件も必要です。

• (1) 売却した人が相続などにより家屋や敷地を取得していること

• (2) 家屋をそのまま売却するか、家屋を取り壊してから土地を売却すること

• (3) 相続から売却・取り壊しまでの間に、事業や貸付などの目的で使用していないこと

• (4) 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

また、近年の改正により、被相続人が要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の条件を満たせばこの特例の対象となるよう拡充されています。つまり、老人ホーム入所後も空き家として残っていた住宅についても、他に誰も住んでいなければ特別控除を受けられる場合があります

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なお、売却先が親族などの利害関係者の場合はこの特例は適用されませんので注意が必要です

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■賃貸でも新しい形式に注目

空き家の活用方法として、売却だけでなく賃貸に出すという選択肢もあります。近年では、従来のように貸主が原状回復を行うのではなく、借主が自由にリフォームや改修を行える「DIY型賃貸借」という新しい賃貸形態が注目を集めています。これにより、貸主は古い物件でも改修費用をかけずに貸し出すことができ、借主は自分好みの住まいにリノベーションできるというメリットがあります。

空き家特例の要件に該当する住宅であっても、今すぐ売却せずに賃貸として活用したい場合や、初期費用を抑えたい場合には、このDIY型賃貸借を検討するのも一つの方法です。空き家の有効活用や地域の活性化にもつながるため、今後さらに普及が期待されています。

このように、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は、空き家問題の解決や資産の有効活用を後押しする重要な制度です。制度の詳細や手続きはやや複雑な部分もあるため、実際に活用を検討する場合は、税理士や専門家に相談しながら進めることをおすすめします