佐山税理士事務所～税理士便り～

空き家売却の特別控除の適用をめぐる留意

■空き家売却特別控除の有利な適用の仕方
　空き家控除は、居住用家屋等の譲渡の3000万円控除の規定の条文の中に、みなし居住用財産譲渡として追加される形となる。このため、通常の3000万円控除と同様に、「一人あたり」3000万円控除となる。何人かの共有で相続の場合には、3000万円に共有者の数を乗じた額が控除限度額となるため、遺産分割に際しては、共有という選択肢が有利に働く。

■居住用特例との違い
　なお、居住用家屋等の3000万円控除と異なり、被相続人居住用家屋とその敷地等の「両方」を相続等取得した者だけが適用対象であり、被相続人居住用家屋のみ又はその敷地等のみを取得した者は適用対象外であるとの解釈が通達でしめされています。
　また、居住用買換特例に譲渡価格１億円以下という金額制限のあるように、空き家売却の特例も１億円以下との要件があります。
　ただし、居住用では、共有資産の譲渡の場合は各共有者ごとの譲渡対価により判定するのに対し、空き家では、共有者の「全員の合計譲渡額」で判定されると通達で解釈がしめされています。

■空き家控除と居住用控除との重複について
　居住用の3000万円控除と空き家控除が同一年の譲渡として重複した場合については、合わせて3000万円しか控除できません。両適用間での前年・前々年適用の場合の排除規定は除外されていますので、必要に応じて譲渡時期をずらすなどの工夫が可能とかんがえられます。

■空き家控除特例の制限
　空き家特例は、年をまたいで何回かの譲渡にわけて適用することは認められず、一回だけの適用です。このため、どうしても譲渡を分割せざるを得ないケースでは、中心的な譲渡の年にこの特例を適用するなどの工夫が必要になるかと思われます。
　なお、譲渡価額１億円以下の金額要件の判定には、前々年及び翌々年における空き家特例を使わない部分譲渡（除く収用等）をしていた時の部分譲渡額も含めて、総合計額で判定することになっています。

◆空き家をめぐる北風と太陽
　空き家特例は、平成27年度税制改正で、固定資産税・都市計画税の重課措置が実施され、次いで平成28年の税制改正で未然防止策として3000万円特別控除が創設され、今年の改正で、相続開始時老人ホーム入居ですでに空き家になっていた場合もＯＫになりました。