佐山税理士事務所～税理士便り～

※以下のように用語を省略します。
アパート等を借りた人(賃借人)：借りた人
アパート等を貸した人(賃貸人)：大家さん

１．原状回復費用
　アパート等を借りた人が退去する時、次の人に貸せるぐらいにきれいな状態に戻す事が、一般的に賃貸借契約上明記されています。これが、『現状回復』『原状回復工事費用』です。
　昔は、借りた人の方が立場が弱かったため、その費用をすべて負担させられていました。しかし、裁判で争ったようなケースもあり、現在では、通常の経年劣化（例えば壁紙の劣化や、ベッド設置による床の凹み）については、家賃はそれ含みで支払っているという事で大家さんの負担とされ、それを超える損失（例えば備付のエアコンやコンロの破損等）は借りた人の負担とされています。
　現在の実務上は、そのあたりの線引をはっきりさせるため、賃貸借契約書で詳細にどちら側が何については負担する、等を取り決めしておく場合がほとんどのようです。
 

２．借りた人の負担する現状回復費用についての論点
　アパート等の家賃収入というのは居住用であるため、消費税上は課税するのに馴染まないという事で、非課税とされています。
大家さんの負担する原状回復費用は家賃収入を得るために必要な費用ですから、非課税対応仕入れとなり、払った金額は全額が修繕費等の費用となります。借りた人が負担する原状回復費用については、だいたいの場合、契約開始時に大家さんに預けた敷金・保証金で支払われる事になります。
　国税庁は、大家さんが、借りた人の負担する原状回復費用を敷金保証金から差し引いてから残額を返却した場合、差し引いた部分の原状回復費用は大家さんの役務(労働やサービスの事です)提供であるとして、これは大家さんの収入であり、通常の課税取引である、としております。

参考：国税庁
「建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/02/06.htm

３.大家さんの感覚・常識
　上記について、大家さんの感覚としては、原状回復工事を工事会社等に依頼し、全額をいったん支払い、借りた人の負担すべき分については敷金・保証金から差し引いて返しているだけです。
つまり、大家さんとしては「立替」「精算」という感覚でしかありません。

４.経理処理
大家さんの仕訳で表示すると、以下のようになります。
※理解のため、工事費用総額は100、借りた人負担分30、敷金保証金50という事にします。

(1）原状回復費用を工事会社に全額支払った時
修繕費 100 / 現金預金 100

(2）敷金保証金を借りた人に返却
預り敷金等 50 / 雑収入 30
　　　　　　  / 現金預金 20
 

このように借りた人負担分工事30については処理されます。
本来借りた人が自分でやるべき事を、大家さんが取りまとめて
工事してるのだからそれは取引だ、という考え方と思われます。

このため、上記の
工事会社に払った100のうち30は課税売上対応仕入
雑収入30は課税売上として処理されると考えられます。