佐山税理士事務所～税理士便り～

※読みやすいように、以下のように用語を省略します。
アパート等を借りた人(賃借人)：借りた人
アパート等を貸した人(賃貸人)：大家さん

１．原状回復費用

アパートやマンションなどの賃貸物件を借りた人が退去する際には、次の入居者が気持ちよく住めるように、お部屋をきれいな状態に戻す必要があります。これは賃貸借契約書にも明記されていることがほとんどで、「原状回復」や「原状回復工事費用」と呼ばれています。
昔は、借りた人の立場が弱かったこともあり、原状回復にかかる費用を全額借りた人が負担させられるケースが一般的でした。しかし、実際には壁紙の色あせや床のへこみなど、普通に生活していればどうしても発生する「経年劣化」についてまで借りた人が負担するのは不公平だという声が高まり、裁判で争われることも多くなりました。その結果、現在では、経年劣化や通常の使用による損耗については、家賃に含まれているものとされ、大家さんが負担するのが原則となっています。
一方で、借りた人の不注意や故意による破損、例えば備え付けのエアコンやコンロの故障、壁に大きな穴を開けてしまった場合などは、借りた人の責任で修理費用を負担することになります。現在の実務では、どこまでが大家さん負担で、どこからが借りた人負担なのかを明確にするため、契約書で細かく取り決めることが一般的です。たとえば、「壁紙の張替えは経年劣化分を除き借りた人負担」「設備の故障は通常使用によるものは大家さん負担」など、具体的に記載されています。
２．借りた人の負担する原状回復費用についての論点

アパートなどの賃貸物件の家賃収入は、居住用であるため消費税法上「非課税」とされています。これは、住居の提供は生活に不可欠なサービスであり、消費税を課すのにふさわしくないと考えられているためです。
大家さんが負担する原状回復費用は、家賃収入を得るために必要な支出なので、非課税対応仕入れとなり、支払った金額は全額が修繕費などの経費になります。
一方、借りた人が負担する原状回復費用は、実際には契約時に預けた敷金や保証金から差し引かれることが多いです。国税庁は、大家さんが借りた人の負担分の原状回復費用を敷金や保証金から差し引いて返金した場合、その差し引いた部分は「大家さんが借りた人に対して役務（サービス）を提供した」とみなしています。つまり、大家さんが工事をまとめて発注し、そのうち借りた人が負担すべき分を敷金等から控除した場合、その部分は大家さんの収入となり、通常の課税取引（消費税の課税対象）になるということです。
このような扱いは、実務上もよく見られるもので、大家さんと借りた人の間で誤解が生じやすいポイントでもあります。借りた人は「自分の負担分を敷金から引かれるだけ」と思いがちですが、実際には大家さんの収入として消費税の課税対象になる場合がある、という点に注意が必要です。

参考：国税庁
「建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/02/06.htm

３．大家さんの感覚・常識

上記のような税務上の取扱いに対して、大家さんの感覚としては「自分が工事会社に全額を支払い、そのうち借りた人の分を敷金や保証金から差し引いて精算しているだけ」という認識が一般的です。つまり、大家さんとしては「立替」「精算」という感覚であり、特別な収入やサービス提供をしているという意識はあまりありません。
しかし、税務上は「大家さんが工事をまとめて発注し、そのうち借りた人が負担すべき分を大家さんが受け取っている」とみなされるため、雑収入として計上し、消費税の課税対象となる場合があるのです。
このように、実際の感覚と税務上の取扱いが異なることから、実務では注意が必要です。特に、複数の借りた人がいる場合や、原状回復費用が高額になる場合には、適切な経理処理が求められます。
４．経理処理

大家さんが実際にどのように経理処理を行うか、仕訳の例を用いて説明します。
たとえば、原状回復工事の総額が100、借りた人負担分が30、敷金保証金が50の場合、以下のような処理になります。

(1) 原状回復費用を工事会社に全額支払った時
修繕費 100 / 現金預金 100

(2) 敷金保証金を借りた人に返却する時
預り敷金等 50 / 雑収入 30
/ 現金預金 20

このように、借りた人負担分の工事費用30については「雑収入」として計上され、消費税の課税対象となります。
本来であれば、借りた人が自分で工事会社に依頼して支払うべき費用を、大家さんがまとめて工事を発注し、精算しているという形です。そのため、税務上は「大家さんがサービス提供をした」とみなされるのです。
結果として、工事会社に支払った100のうち30は課税売上対応仕入、雑収入30は課税売上として処理されることになります。
このような経理処理についても、大家さんはしっかり理解しておくことが大切です。